윤 킴 - 브로커/대표
Seeders Investment, Inc.
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렌탈/인컴 프라퍼티를 소유하고 있다가 팔 때 거기에서 얻어지는 양도수익은 양도세인 capital gain tax의 부과대상이다.
지난 5년 중 2년을 본인이 거주했던 집일 경우는 싱글 25만불, 부부 50만불까지 수익을 양도세에서 면제받을 수 있지만 렌탈/인컴 프라퍼티는 그런 면제가 주어지지 않는다. 하지만 여기서 수익이란 살 때와 팔 때 들어간 비용, 살면서 들어간 집의 리모델링 비용 등을 제하고 난 후의 순수익을 말한다.
반면 감가상각비용인 depreciation으로 매년 비용처리를 해서 매년 내는 렌탈 인컴을 줄여오는 혜택을 받아온 부분은 팔 때 다시 리캡쳐가 되게 되는 부분이다.
오늘은 양도세에 대한 필요한 기본적인 부분들을 리뷰해볼까 한다.
1. Adjusted Cost Basis
프라퍼티의 조정된 비용 단가를 말한다. 프라퍼티 가격이 20만불이라고 할 경우 에스크로에서 소요된 클로징 비용 항목 중에서 모기지 관련 몇 가지 예외적인 것들을 제외하고는 대부분 다 비용 단가에 더해지게 되서 만약 해당항목들이 총 9천불이 들었다면 조정된 비용은 20만9천불이 된다. 그리고 프라퍼티를 소유한 동안 들어간 리모델링 비용, 프라퍼티의 가치를 높이거나 사용용도를 변경하거나 개선을 통해 프라퍼티의 수명을 더 연장시키는 역할을 한 비용 등은 다시 또 조정 비용에 더해지게 된다.
예를 들어 낡은 지붕을 교체하느라 만불이 들어갔다고 하고 키친 리모델링에 3만5천불을 소요했다면 프라퍼티에 든 조정된 비용은 25만4천으로 올라가게 되는 것이다.
2. Realized Amount
실질적인 판매 액수를 말하는데 마찬가지로 파는 가격에서 팔 때 들어가는 수리비용, 에스크로 비용, 에이전트 커미션 등을 제한 후가 되겠다. 팔린 가격이 35만불이고 수리비용이 3천불, 에스크로 비용이 5천불, 그리고 에이전트 커미션이 만7천5백불이 들었다면 실질적인 판매액은 32만4천5백불이 된다.
3. Gain/Loss 계산
그렇다면 순이익 혹은 손실을 계산하기 위해서는 실질적인 판매액 32만4천5백불에서 조정된 비용인 25만 4천을 빼면 된다. 예로 든 경우는 7만5백불의 순이익이 났다고 볼 수 있으나 만약 이 액수가 마이너스일 경우는 손실액이 되는 셈이다. 수익의 경우 세금을 부과하는 대상이 되고 손실이 있을 때 만약 또 다른 양도세를 부과할 수익이 있으면 손실액만큼 수익에서 뺄 수 있다. 이 때 만약 프라퍼티를 1년 미만으로 소유하고 있었다면 단기 양도 수익이 되고 1년 이상을 소유했을 때는 장기 양도 수익으로 구분된다.
4. 양도세액
만약 1년 미만의 단기 양도세일 경우는 일반 인컴 택스 세율대로 적용하게 되며 1년 이상의 장기 양도세가 되면 소득이 어떤 분류 수준으로 들어가고 세금 보고하는 자격 종류에 따라서 양도세는 0프로, 15 프로, 최고 20프로까지도 된다. 여기에 단기와 장기 상관없이 추가로 3.8프로의 메디케어에 속하는 투자소득세가 부과되므로 최고 23.8%까지 육박하게 되는 것이다. 이것은 연방세만을 언급한 것에 불과하다. 그리고 거기다 캘리포니아주에서 부과되는 양도세는 단기와 장기에 상관없이 최고 13.3%가 추가된다. 메디케어 추가 투자소득세를 제외하고 연방과 캘리포니아에서 최고수준의 양도세를 부과 받게 되면 33.3%로 덴마크와 프랑스 다음으로 세계에서 3번째로 많은 양도세율을 적용받게 되서 수익의 1/3을 세금으로 내야하는 상황을 맞이할 수 있다.
5. 감가상각비의 회수
또한 프라퍼티를 소유한 기간 동안 토지를 제외한 건물과 추가 개선비용을 감가상각으로 공제해온 경우, 파는 가격이 공제후의 건물 가치보다 높을 경우 연방세법 Section 1250에 해당하는 감가상각의 회수에 25프로라는 특별한 세율이 적용된다. 만약 3년간 소유한 프라퍼티를 파는데 10만불의 순수익이 있었고 소유기간에서 3만불의 감가상각이 되었다면 10만불은 앞서 말한 장기 양도세율이 적용되고 3만불은 추가로 25프로의 감가상각 회수세가 별도로 적용되게 된다.
물론 실제로는 종류나 용도, 코드 등 훨씬 더 많은 것들이 세율에 적용되어 더 복잡하지만 여기서는 일반적인 상식 수준에서 양도세의 비율을 짚고 넘어가기 위한 목적임을 양해 바란다. 이러한 이유로 투자매물을 팔 때의 흔히 말하는 “세금폭탄”이란 표현을 쓰게 되는 것이다. 그리고 이러한 상황을 피해가기 위해서 가장 일반적으로 쓰이는 방법이 바로 1031 exchange로 다른 투자물로 교환해서 양도세를 재투자한 부동산으로 대체, 연기 시키는 방법이다. 이에 대해서는 다음 시간에 알아보기로 하겠다.