주위에서 부동산 경기에는 10년 주기가 있어서 호황기, 조정기, 불황기 등 경기가 돌고 돈다는 이야기를 많이 한다.
사실 부동산 경기 사이클에 대한 학문적 논의는 1960년대 시카고의 호머 호이트라는 교수가 시작을 했다.
1833년부터 1930년까지 약 100년 동안의 시카고 땅값 가격의 등락을 기초로 한 호머의 연구에 의하면, 부동산이 평균 약18년 주기로 준비기, 성장기, 호황기, 정점기, 반전기, 단기 불황기, 전면적 침체기, 다시 조정기 등등 20여 단계로 움직인다고 보았다.
많은 사람들이 부동산 주기가 있다는 것은 아는데, 워낙 천천히 움직이기 때문에 평상시에는 잘 알지 못하다가 부동산 정점에서 반전할 때 워낙 그 타격이 커서 그 때 가서야 부동산 주기를 깨닫게 된다. 그리고 불황기 때에 부동산을 구입하여 가장 많은 수익을 얻게 되는 사람들이 전문가가 아니라는 사실도 밝혀냈는데 다름 아닌 현금을 가장 많이 갖고 있는 사람들이 가장 큰 수익을 올렸다고 한다. 아시다시피 9년 전 부동산 시장이 가장 저점을 지나고 있을 때 현금 동원력이 큰 사람들이 가장 높은 수익을 올렸다.
호머의 연구에 의하면 18년 주기로 경기가 도는데, 짧게는 10년, 길게는 26년까지 침체기가 있었다고 한다. 그런데 이번 경기순환을 보면 필자의 의견으로는 2008년 불황시작 이후 약 6년 정도의 침체기가 있었다. 그리고 약 7년 정도는 부동산 활황기가 있었고 2020년에 정점이 찍고 시장이 조정기로 들어 갈 것으로 예상된다. 즉 이번 경기 주기는 약 13-14년 정도의 주기로 보고 있다.
호머의 연구에 의하면, 경기가 좋아지기 시작하는 시점에는 땅이나 부동산의 임대료가 가파르게 상승한다고 한다. 이는 이미 2014년부터 시작해 지금까지 빠르게 임대료가 상승했다. 그런 다음 기존 건물의 매매가가 상승하고 새로운 건물이나 주택을 많이 짓게 된다.
아시다시피 2010년 초까지 신규주택 짓는 것을 포기했던 많은 건설 회사들이 2014년부터 새집을 대거 짓기 시작했다.
그 다음 단계에는 대출, 융자가 용이해져서 주택 뿐 아니라 아파트, 비즈니스 건물 등의 신규 착공이 늘어나고 그 규모도 커지는 것으로 보았다. 또한 낮은 이자율이 부동산 시장의 활황에 불쏘시개 역할을 했다. 이때부터 부동산 가격이 가파르게 상승하게 되고 재융자와 라인 오브 크레딧을 통해 부동산으로부터 캐시아웃을 해서 재투자하는 상황이 다시 연출이 되면 이때가 부동산 거품이 끼는 이른바 버블 피리어드가 시작 되는 것이다. 그런 다음 부동산 정점기를 지나자마자 바로 일시적인 부동산 침체기가 온 다음 상당한 긴 기간의 부동산 하강기가 시작된다고 했다.
본격적인 하강 국면에서는 가격이 폭락하고 차압 및 숏세일이 늘어나며 부동산 경기뿐 아니라 경제 전반에 먹구름이 낀다. 이후 거품이 빠지면서 시장은 다시 회복기를 준비한다.
호머의 연구를 잘 이해한 다음 부동산 경기를 주위 깊게 관찰하면 부동산 투자에 큰 도움이 되리라고 생각된다.
호머의 경기 사이클에 의하면 부동산 시장은 앞으로 1-2년 동안 조정기를 거칠 것으로 예상된다. 그 다음 다시 호황기로 갈지 아니면 긴 침체기로 갈지 분수령이 될 것으로 보여 부동산 구매 타이밍에 대해서는 부동산 전문가와 상담하길 권해 드린다.
문의 이상규 818-439-8949