지난 5월 부동산 칼럼에 자신의 Primary Residence를 팔아서 이익금이 생겼을 때 부부 합계 이익금의 50만불까지 세금을 면제해 주는 내용에 대해 말씀 드렸는데 여러 독자 분들께서 칼럼을 보시고 멀리 워싱턴 주 뉴욕 주에서 까지 연락을 주셨다.
당연히 일반 시민들께서 처리할 수 있는 경제활동 중에 가장 큰 금액이 움직이는 것이 부동산의 매매이다 보니 여기에 관심을 많이 가지실 수 밖에 없겠다 하는 생각이 절로 든다.
지난주의 내용을 간추려 보자면, 몇 년 전에 사서 실제로 살아온 내 집을 최근에 팔았는데, 살아온 그 동안에 집값이 올라서 이익이 생겼을 경우, 집주인 1인당 그 이익금의 25만불까지, 부부가 같이 살았을 경우에는 이익금의 합계 50만불까지 세금면제를 받을 수 있다는 세금면제 내용이다. 이때의 조건이 주택구입 후 지금까지 최근 5년 동안 2년을 실제거주를 해야 한다. 따라서 렌트를 계속 주는 Income Property는 이익금이 생겨도 세금면제를 해주지 않는다. 왜냐 하면, 주택경기의 활성화의 일환으로, 실제 거주하는 Primary Residence에 한하여 그 소유주에게 특별혜택을 주는 세법이어서 그렇다. 여기서 2년은 최근 5년 동안 중간 중간 이사 가고 들어오고 하면서 그 기간이 잘려져도 실제 거주한 기간의 합계가 2년이 넘고 실제 거주임이 확인되면 세금면제가 가능하다. 그렇다고 하면 매 2년 마다 집을 사서 팔고 또 사서 2년 후에 팔고 하면 계속 그 이익금에 대한 세금이 면제가 되는 걸까? 그것도 맞는 이야기이다. 여기서 그 이익금, 즉 혼자 사는 세대주가 50만불에 집을 사서 2년 후에 80만불에 팔면 30만이 남아 25만불만 세금면제가 되고 나머지 5만불에 대해서는 세금을 내야 하나? 여기서 이익금만 면제가 되는 게 아니고 매매에 들어간 각종 경비도 또한 면제가 되니, 부동산중개인 수수료, 살아온 동안 집의 수리, 개선비용 등이 모두 세금 면제가 되니 영수증, 인보이스, 크레딧카드 영수증 등을 잘 보관해 두는 것도 필요하다. 더 상세한 부분은 독자 분들의 담당 CPA에게 문의하시기 바란다.
여기서 다른 예로, 젊은 미혼의 직장인 3명이 각자 자금을 보태 50만불에 주택을 구입하여 함께 3,4년을 같이 살며 직장을 다닌 후에 집을 80만불에 팔게 되었는데, 이 경우에 3사람에게 모두 1인당 최대 25만불 (합계 최대 75만불)의 세금공제 혜택이 주어진다.
세 사람 모두 매각일 전 5년 중에 최소 2년 동안 집을 공동으로 소유하고 주 거주지로 사용하였으므로, 각각은 특별주택 판매세금 면제 혜택을 받을 수 있다. 즉 3인의 공동 소유자들도 그 혜택을 입을 수 있는 것이다. 그렇다면 노년의 부부와 성년의 미혼 아들이 같이 구입한 주택의 경우 3사람이 같이 소유주로 이름이 올라가고 3사람이 같이 최근 5년 동안 최소 2년을 같이 거주한 경우에는 세금혜택이 어떻게 될까? 저의 견해로는 이 경우에도 마찬가지로 부부 합계 최대 50만불까지, 그리고 아들 25만불까지, 합계 75만불까지 세금혜택을 입을 수 있다고 본다. 물론 그 만큼 집 가격이 올라주어야 가능하겠지만 말이다. 좀 더 정확한 세금 계산은 역시 담당 CPA에게 한 번 더 문의하시는 것이 좋겠다. 부동산 에이전트로서의 의견은 여기까지로 하는 게 좋겠다.
지금까지의 내용은 집주인이 실제 거주하는 Primary Residence인 경우이고, 이에 반해 실제 거주를 하지 않고 렌트를 주는 Income Property는 위의 경우처럼 세금면제 혜택을 주지 않으나. 이러한 Income Property를 팔아서 이익금이 남을 경우에는 1031 Exchange라고 하는, 이익금에 대한 세금을 유예시키는 좋은 제도가 있다. Income Property, 즉 투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스빌딩, 공장, 창고, 상업용 부동산 또는 주거용이지만 임대를 하는 주택 등은, 팔아서 매매차익이 생겨도 그 총 매매자금으로 같은 종류의 투자용 부동산을 구입하면 세금납부를 연기시켜준다. 즉 매매가 아니라 교환이라고 인정하여 부동산을 팔 때 남은 소득 Capital Gain에 대한 세금을 연기시켜 주는 것이다. 따라서 최종적으로 주택을 팔 때 그 동안 여러 번에 걸쳐 매매, 즉 교환할 때마다 발생한 세금을 모두 모아 나중에 한꺼번에 내게 되는 것이다. 그러면 어차피 내는 세금인데 별 차이가 없지 않느냐는 질문이 나오는데, 세금을 나중으로 미루게 되면 최종적으로 나중에는 본인에게 해당되는 세금의 세율이 뚝 떨어지는 게 일반적이어서 그만큼 세제혜택을 입게 되는 것이다. 이에는 몇 가지 조건이 있는데, 현재 부동산 매매를 완료한 후 45일 이내에 같은 종류의 새 부동산을 지정해야 하고 180일 이내에 새 부동산매매를 종료해야 하며, 매매대금은 전부 새 부동산 매매에 들어가도록 해야 하니, 새 부동산의 가격이 판 부동산가격과 같거나 더 높아야 한다. 이러한 1031 Exchange 매매를 위해 에스크로 회사와는 별도로 중간의 Intermediary 1031 Exchange 회사가 이 거래를 도와주고 있으니 잘 살펴서 이 제도를 이용하시면 큰 도움이 될 수 있겠다.
제이슨 성 Cell. 661.373.4575 JasonKJrealty@gmail.com