캘리포니아 TOD (Transfer-on-Death Deed – 사망 시 양도증서) 증서는 현재 소유자가 사망할 때 지정된 수혜자에게 부동산을 양도하는 법적 문서입니다. TOD 증서는 부동산 소유자가 유언 검인법(probate)을 거치지 않고 부동산을 양도할 수 있도록 허용합니다.
2022년 1월 1일부터 캘리포니아 주 의회는 사망 시 양도 증서(TOD 증서라고도 함)에 적용되는 주법에 주목할 만한 변경 사항을 제정했습니다.
최근 입법 개정안의 주요 목적은 실행 요구사항을 강화하고 상속인에게 통지하도록 요구함으로써 부적절하게 획득된 TOD 증서의 위험을 완화하는 것입니다.
가장 즉각적으로 중요한 변화는 이제 두 명의 증인이 캘리포니아 TOD 증서에 서명해야 한다는 것입니다.
두 명의 증인이 동시에 참석해야 하며 부동산 소유자가 TOD 증서에 서명하는 것을 보거나 소유자가 서명을 인정하는 것을 들어야 합니다. 하지만 TOD 증서의 수혜자는 증인이 되어서는 안 되는데, 캘리포니아 법에서는 관심 있는 증인이 부동산 소유자가 증서에 서명하도록 부적절하게 영향을 미쳤다고 추정하기 때문입니다.
캘리포니아에서 새로 제정된 증인 요건은 TOD 증서에 서명하고, 공증하고, 날짜를 기재하도록 요구하는 기존 규칙을 보완합니다.
부동산 소유자의 서명만 공증을 받아야 합니다. 증인 서명의 공증은 불필요합니다.
캘리포니아 TOD 증서도 해당 부동산이 위치한 카운티의 카운티 등기소에 기록되어야 합니다. 개정된 법령은 TOD 증서의 공증일로부터 60일 이내에 기록하도록 요구하는데, 이는 이전의 기록 마감일인 실행 후 60일에서 약간 변경된 것입니다.
TOD 법의 주요 변경사항은 이제 수혜자가 소유자 사망 시 소유자의 상속인에게 TOD 증서에 대한 통지를 제공할 의무가 있다는 것입니다. 수혜자가 TOD 증서 및 소유자의 사망 증명서 사본과 함께 송달하는 통지서는 TOD 증서의 결과를 간략하게 설명하고 상속인에게 양도에 이의를 제기할 권리가 있음을 알려줍니다. 상속인에 대한 통지는 캘리포니아 검인법 조항 §5681(b)에 설명된 모델과 실질적으로 유사한 형식으로 우편으로 전달되어야 합니다. 그런 다음 수혜자는 소유자의 상속인에게 통지했음을 확인하는 진술서를 기록합니다.
캘리포니아의 TOD 증서법에 대한 입법적 점검에는 잠재적으로 중대한 결과를 초래할 수 있는 몇 가지 주목할 만한 변경 사항이 포함되어 있습니다. 다음은 두 가지 추가 변경 사항입니다.
- 법령 종료날짜(Sunset Date)
입법부의 최근 개정으로 인해 법령 종료일이 10년 또는 2032년 1월 1일까지 연기되었습니다.
입법부가 TOD 법령의 만료를 2032년 1월 1일에 만료하도록 허용하는 경우 2032년 1월 1일 이전에 실행된 캘리포니아 TOD 증서는 유효하게 유지됩니다. - 부동산 및 수혜자에 대한 정의 업데이트
부동산 및 수혜자의 정의에 대한 개정으로 캘리포니아 TOD 증서가 양도할 수 있는 부동산 종류와 양도할 수 있는 대상이 명확해졌습니다.
양도 가능한 부동산에는 대부분의 콘도미니엄 지분과 4유닛 이하의 주택이 있는 주거용 부동산이 포함됩니다. 개정 법령은 주식과 40에이커를 초과하는 농지 구획에 대한 지분을 명시적으로 제외합니다.
수혜자의 업데이트된 정의는 자연인, 신탁 및 법인이 모두 TOD 수혜자가 될 수 있음을 명시합니다.
2022년 1월 1일 이전에 서명되고 이전 법령에 따라 유효하게 실행 및 기록된 캘리포니아 사망 시 이전 증서는 여전히 유효합니다.
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