해마다 10월 달이 되면 손님들께서 전화를 많이 주신다. 대부분의 전화는 재산제 청구서를 받으신 후이다.
주택에 관련된 여러 가지 궁금한 점이 많고 자주 통화를 하는 편이지만, 세금에 관련하여서는 민감해지는 특성이 있어서 가끔은 절세의 방법을 문의하시기도 하신다. 하지만 필자는 변호사가 아니고 또한 회계사도 아니어서 그런 사항을 속 시원하게 도와드리지는 못한다. 하지만 주택을 소유하고 계시는 분들이 가장 궁금해 하시고, 반드시 지불해야하는 3가지 종류의 세금에 대한 내용을 말씀드리고자 한다.
첫째, Property Tax(재산세)가 있다. 집소유주에게 일 년에 한 번씩 부가되는 세금이고, California는 지역에 따라 차이는 있지만, 집 가격의 약 1.1%-1.3%를 해마다 내게 된다. 또 재산세에는 Special Assessment Tax (특별 산정세)라는 것이 있는데, 흔히들 얘기하는 Mello-Roos(멜로로즈) 택스가 이에 해당된다.
멜로로스 택스란, 지역 정부가 하수도, 도로, 학교, 공원 등의 공공기관/설비들을 건설, 수리, 또는 유지하기 위해 재정이 필요한 경우에 Bond(채권)을 발행시켜 먼저 공사비들을 충당한 다음, 그 district안에 사는 주택 소유주들로 하여금 그 채권의 이자와 원금을 갚아 나가게 하는 것이다.
멜로로스 택스는 재산세 고지서에 나오고 재산세와 함께 보내게 된다. 이러한 재산세의 회계연도는 7월 1일부터 그 다음해 6월 30일까지이고, 두 번에 나누어서 낼 수 있는데, 첫 번째는 12월 10일까지, 두 번째는 4월 10일까지 내면 된다. 발렌시아 지역에 새로 분양하고 있는 단지들은 대부분이 멜로로즈세금이 청구된다.
두 번째, Supplemental Property Tax (추가 재산세)가 있다. 추가 재산세란, 전 주인이 내던 재산세(이전 평가가치)와 새 주인이 내야할 재산세(신규 평가가치)가 차이가 있을 때, 그 차액을 거두기 위해 카운티가 요구하는 세금이다.
주택을 구입한 날로부터 회계연도에 남은 개월 수를 기준으로 할당되므로, 집을 언제 샀는가에 따라서 한번 혹은 두 번의 추가 재산세 용지를 받게 된다, 1월 1일부터 5월 31일 사이에 집을 구입하면 그날로부터 6월 30일까지, 그리고 같은 해 7월 1일부터 다음해 6월 30일까지를 커버하기 위하여 두 번의 고지서를 받게 되고, 6월 1일부터 12월 31일 사이에 집을 구입하면 에스크로가 끝난 날부터 다음해 6월 30일까지를 커버하는 한 개의 추가 재산세 고지서를 받게 된다. 특히 추가 재산세는 고지서를 못 받았다고 해서 내지 않고 기다리고 있으면 안 되고 일정기간이 되어서도 받지 못하면 카운티에 의뢰하여 재발급 받아서 기간 내 지불하여야 한다.
세 번째, Capital Gain Tax (양도 소득세)가 있다. 양도 소득이란 한마디로 얘기하면 sale price – purchase price = capital gain이다. 지난 5년의 기간 동안 2년 이상 보유하고, 2년 이상 거주한 주거용 자택에서 발생한 양도소득은 개인 25만불 (부부 50만불)까지 세금이 과세되지 않는다. 다만 근무지의 변경이나 건강상의 문제, 이혼 및 기타 예측하지 못한 상황의 발생으로 인하여 2년의 거주요건을 충족시키지 못하고 주택을 양도한 경우에는, 거주기간의 비율에 해당하는 일정금액을 면세 받을 수 있다.
주거용으로 구입한 주택에 관해서 해당되는 세금혜택이므로 투자용일 경우에는 세금에 관하여 전문가와 상의하시기를 권한다.
이상으로, 부동산을 소유함으로 반드시 지불을 하게 되는 세금에 대하여 알아보았다. 많은 비용을 세금으로 내고 있지만, Homeowner’s Exemption과 모기지 이자 및 재산세, 그리고 양도 소득세 면제라는 많은 혜택도 주택소유주에게 주어지고 있음은 다행이라 볼 수 있다.
올해도 펜데믹 악조건 속에서도 주택가격은 상승을 거듭하였으므로, 주택소유주에게 재산세 인상은 불가피해 보인다.
뉴스타 발렌시아 명예부사장
쥴리 김 (661) 607-4777