이상규
( 뉴스타 부동산 명예 부회장 )
포터랜치, 시미밸리, 발렌시아 같이 새집 단지가 많은 지역의 주택을 구입하거나 콘도나 타운하우스를 구매할 때 Home Owners Association(HOA)이 있기 마련이다.
일반 단독 주택과 다르게 HOA가 있는 주택은 단독이라 하더라도 HOA의 규칙에 따라 규제를 받기 때문에 여러 가지 면에서 주의해야 한다.
어떤 단지는 HOA가 두개가 있을 수 있다. 큰 단지의 타운 하우스의 경우, 전체 단지와 시설물들을 관리하는 Master HOA 가 있고 그 안에 속해 있는 작은 단지를 관리하는 Sub HOA가 있다. 두 군데 별도로 HOA 비용을 내야 한다. 다음과 같은 내용을 알아봐야 한다.
첫째, HOA 관련 서류를 꼼꼼히 읽는다. 에스크로에 들어가면 셀러 비용으로 구매된 HOA 관련 서류들을 받는다. 수백 페이지가 되기 때문에 시간상으로 다 읽기가 어렵고 내용도 그리 쉽지 않다. 담당 에이전트의 도움으로 브리핑을 받도록 한다.
주위 깊게 볼 것은 HOA 재정에 관한 서류이다. HOA가 재정적으로 튼실한지, 메인테넌스를 위해 충분한 적립금이 있는지 확인한다.
적립금이 부족하고 메인테넌트가 제대로 안 되어 있다면 추후 월 HOA 비용이 인상될 가능성이 높다. 또는 메인테넌스가 잘 안 되있고 재정이 탄탄하지 않는 부실한 HOA가 있는 단지는 융자가 거절될 수 도 있다.
둘째, HOA 미팅 회의록을 잘 살펴야 한다. 최근 HOA 관련 큰 이슈가 있는 지 HOA 관리비 인상 등 변동이 있는 지를 알 수 있다.
어떤 경우에는 큰 비용이 들어가는 프로젝트 관련 회의내용이 있을 수 있다. 이는 현 주택 가치에 영향을 줄 수 있다. 가령 지붕 공사와 외벽 페인트 공사 때문에 향후 3년 동안 매달 $150를 더 징수하겠다는 소위 Special assessment가 있을 수도 있기 때문이다. 특히 인플레이션이 심각한 요즘 관리비용 상승이 예상되어 이런 점을 주의 깊게 알아볼 필요가 있다.
셀러도 이런 내용을 자세히 알 수 없을 수 있기에 바이어 입장에서 적극적으로 알아본다.
셋째, HOA와 관련 법적 소송이 있는 지 알아본다. 한 집주인이 HOA를 대상으로 소송을 할 수 도 있고 반대로 HOA가 집 주인에 대해 소송을 할 수 있다. 또는 빌더나 벤더에게 HOA가 소송을 걸 수도 있다. 만약 단지내 소송이 있다면 그 내용을 파악해 에스크로와 융자에 어떤 영향을 미칠지 에이전트와 미리 상의한다. 소송 때문에 융자가 거절될 수도 있으므로 HOA 서류를 받자마자 확인을 한다.
넷째, 투자로 주택을 구입하려는 투자자인 경우, 렌트 관련 규칙을 살펴봐야 한다. 다 그렇지 않지만 어떤 단지는 구입 후 1-2년 동안은 렌트를 허락하지 않는 단지가 있다.
렌트를 놓는 데 어려움이 있다면 구매를 피하는 것이 좋다. 한편, FHA나 VA 융자로 주택을 구매하려 한다면, 해당 단지가 이 융자가 가능한 지 미리 알아본 후 쇼핑을 해야 시간 낭비를 막을 수 있다. 몇몇 단지는 FHA나 VA 융자를 허락하지 않기 때문이다.
다섯째, 뒷마당이나 앞마당이 있는 경우 HOA와 연락하여 HOA 조경위원회로 부터 퍼밋을 받았는지 확인을 한다. 가령 수영장이나 패티오 등이 있다면 HOA와 꼭 확인을 하는 것이 좋다.
셀러가 HOA로부터 퍼밋 없이 건축물 만들었다면 구입한 후 어려움을 겪을 수 있다.
HOA 가 있는 단지는 없는 단지보다 깨끗하고 관리가 잘 되어있는 장점이 있다, 또한 여러 가지 시설들이 잘 구비되어 있어 HOA가 없는 주택 보다 시설들을 잘 즐길 수 있다. 하지만 렌트와 Pet 규제 등 제반 HOA 규제가 있는 만큼 그 규제 내용을 숙지하여 향후 재산권 행사하는 데 문제가 없도록 한다.
문의 이상규 : 818-439-8949
뉴스타 부동산 명예 부회장 이상규 (연락처 818-439-8949)