COVID-19 Pandemic 사태가 발생한지 벌써 일 년을 넘겼고 아직도 일부 국가는 확진자가 수그러들지를 않아서 어려움을 격고 있습니다. 이런 어려운 상황에 우리는 서서히 적응해 가면서 재택근무, 온라인 수업 등 모든 일상을 거의 집에서 보내야만 했고 그런 모습이 이제는 자연스런 삶의 양식으로 자리를 잡아가고 있는 듯 합니다.
변화된 삶의 형태가 각종 사업에도 영향을 미쳐서 온라인과 연관된 사업은 더 번창하고 전통적인 사업 군에 속하던 여행, 항공, 영화관 같은 일부 사업은 막대한 피해를 입게 됩니다. 그런 삶의 형태와 사업에 미치는 영향과 함께 주택시장에도 큰 변화가 생기게 됩니다. 그 변화의 중심에는 이전에 없던 강한 셀러스 마켓의 형성 그리고 계속되는 주택가격 상승이 있습니다.
낮은 이자율로 대부분이 재융자로 페이먼트를 낮추었으니 일정 기간은 이사를 안 갈거고 그건 곧 공급 부족을 야기하게 됩니다. 게다가 주택의 중요성이 어느 때보다 커지고 낮은 이자로 주택 구입 대기자는 늘어나게 됩니다. 그리고 밀레니얼 세대가 주택 구매자로 진입하면서 더 강력한 셀러스 마켓 촉진제로 작용하게 됩니다.
요즈음의 이런 강항 셀러스 마켓에서 대부분의 셀러쪽 리스팅 에이전트는 수개의 오퍼를 들고 그중 골라서 거래를 진행하는 상황입니다. 이런 상황에서 바이어 쪽 에이전트는 당연히 충분한 재정적 능력과 좋은 오퍼를 제출하지 않고는 거의 계약으로 이어지지 않을 걸 너무나 잘 알고 있습니다.
집을 구입하려고 계획하는 바이어들은 이런 상황을 잘 이해하지 못하고 무작정 집을 골라서 보여 달라고 하는 경우가 있는데 대부분의 에이전트는 Pre-Approval Letter가 없으면 약속을 잡지 않는 게 요즈음 현실입니다.
Pre-Approval, Pre-Qualification, Conditional Pre-Approval 등 여러 가지 용어로 불려지는데 모두가 Mortgage broker나 Lender로부터 발행되는 사전 대출 승인 서류라고 보시면 됩니다.
주택을 100% CASH 로 구매하지 않는 한 주택융자를 위한 사전 승인이 없으면 바이어가 주택 구입 의사는 있지만 실제로 구매 성사로 이어지기는 어렵습니다. 그러니 당연히 사전 대출승인 서류를 준비하지 않고는 실제로 마음에 드는 집을 구경하고 선택할 기회가 주어지지 않는다고 보시면 됩니다.
현명한 바이어는 먼저 본인의 재정적 상태를 잘 정비하고 주택구입과 관련해서 예상되는 비용 그리고 주택구입후 부담하게 될 페이먼트와 각종 세금, 보험 등 매달 고정적으로 지출될 비용을 꼼꼼히 계산해볼 필요가 있습니다.
Pre-Qualification 은 구매 대상자가 구두로 진술한 내용을 근거로 어느 정도의 주택 담보 대출을 받을 수 있는지를 확인해주는 형태의 사전 승인으로 사실 가장 초보적 수준의 사전 승인입니다.
Pre-Approval 은 실제적인 Credit 조회와 기본 서류 확인을 통한 점 더 철저한 수준의 대출 사전 승인 서류 입니다. 본인의 Credibility 와 Reputation 을 중요하게 생각하는 Licensed Mortgage Broker 는 Credit 조회와 Fannie Mae 와 Freddie Mac 에서 제공되는 심사 시스템인 DU 혹은 LPA 를 통해서 Approve / Eligible 을 받고서야 대출 가능 금액이 표시된 Pre-Approval Letter 를 발행합니다. 특히나 요즈음 같이 강한 셀러스 마켓에서 대출이 순조롭게 시간 안에 이루어지지 않으면 바이어 측 에이전트는 낭패를 보게 됩니다.
그리고 일부 리테일 뱅크에서 발행하는 Conditional Pre-Approval Letter 라고 있는데 이건 해당 은행의 계좌 보유 손님에게 보유하고 있는 잔고와 그동안의 거래 신용을 근거로 발행하는 그야말로 조건부 사전 승인으로 일단 주택 담보 대출 고객을 잡기위한 조건부 승인서라고 보시면 됩니다. 사실 Credit 조회까지 하고 DU / LPA Approve / Eligible 까지 받고도 실제 심사 과정에서 서류 미비나 증빙 부족으로 최종 승인이 거절되는 경우도 있기 때문에 Credit 조회와 DU / LPA 를 통한 사전 승인을 받아서 대출 가능 금액까지 표기된 Pre-Approval Letter 가 아니면 신뢰할만한 모기지 상품을 위한 사전 승인이라고 보기는 어렵습니다.
누구든지 상식적이라면 먼저 내 경제적 상황을 파악하고 물건을 사러 가는 게 당연한 순서입니다.
본인의 현재 재정 상태에서 얼마 정도의 주택 융자가 가능한지를 확인하고 사전 승인서를 받아서 그 수준에 맞는 주택을 쇼핑하는 게 순서입니다.
주택구입 이전에 발생하는 비용과 그 이후 발생하게 되는 비용 등 모든 걸 잘 검토하고 본인의 신용으로 얼마까지 대출이 가능한지 미리 확인하는 것은 선택 사항이 아니고 주택구입을 위한 필수 과정입니다.
전문가와 상담 후 현재의 수입과 지출 및 부채 상황을 분석 받고 얼마 정도의 대출금 승인이 가능하고 어느가격대의 주택을 쇼핑하는 게 적절한지를 결정 후 실제적인 진행에 들어가는 게 순서입니다.
미리 계획을 잘 세우고 전문가의 도움을 받아서 원하는 주택구입 과정이 순조롭게 이루어지기를 바랍니다.
Chang Oh
Sr. Loan Officer, NEXA Mortgage
NMLS# 1985037
T. 213-219-2688