수잔 김 (베스트부동산 대표)
현재 미국은 경제성장 둔화와 역사적으로 낮은 금리, 그리고 밀레니엄 세대의 소유 대신에 임대를 선호하는 경향 속에서 임대부동산은 대공황 이래 상승세에 있습니다. 사실 부동산은 현재 미국인들이 가장 선호하는 장기 투자라고 합니다. 그렇다면 지금 임대 부동산 시장에 뛰어 들어야만 하나요? 여기 임대부동산 시장에 뛰어들기 전에 고려해야 할 사항들이 있습니다.
보기보다 쉽지 않습니다.
임대 부동산을 최대한 활용하기 위해서는 회계사의 세부적인 안목, 임대인-세입자법에 대한 변호사의 이해, 그리고 무엇보다 앞을 내다보는 선견지명이 필요하며, 임대 부동산을 직접 관리하기로 한다면 확고하지만 친근한 임대인의 성향이 필요합니다. 따라서 뛰어들기 전에 임대 부동산을 관리할 수 있는 시간과 능력이 있는지를 고려해야 합니다. 임대 부동산은 수동적인 투자로 간주되지만 그렇다고 해서 이를 관리하는 데 완전히 수동적이라는 것은 아닙니다.
성공에는 장기적인 전망이 필요합니다.
사람들이 거의 모든 투자에서 어려움을 겪는 이유는, 오래 버티지 못하는 것입니다. 은행 페이먼트와 관리비 등을 갚고 나면 남는 것이 없더라도 사실 원금을 매달 갚고 자기 자본을 쌓는 것이기 때문에 그렇게 나쁘지 않은 것입니다. 따라서 부동산으로 돈을 벌려고 한다면 장기적으로 생각해야 될 것 입니다. 여러 해 동안 원금을 갚거나 없애면서 현금흐름은 좋아질 것 입니다.
누가 관리 할 것인지 정해야 합니다.
임대 부동산을 매입할 경우, 직접 관리를 하거나 아니면 매니지먼트 회사에 임대수익의 6~10%를 관리비로 주고 맡겨야 하나요? 모든 사람에게 맞는 정답은 없습니다. 직접 관리할 경우 세입자의 신원조회를 하고, 임대 계약서에 서명하고 임대료를 제 시간에 지불하도록 확실히 해야 합니다. 직접 관리를 하면 잠재적으로 터무니없이 불리한 점이 있습니다. 세입자들에게 너무 가까워지고 그들이 재정적인 문제를 가지고 있다면, 그들을 쫓아내고 싶지 않기 때문에 스스로 곤경에 처하는 것을 발견하게 될 수 있습니다. 누군가 집세를 내지 않으면 당신한테서 훔치는 것이기 때문에, 그 일에 대해서는 아주 전문적으로 해야 합니다. 이 문제 외에도, 부동산 관리에 있어 반드시 해야 하는 행정적 결정을 편안하게 할 수 있는지요? 에어컨이 고장 나거나 식기세척기가 누수 될 때 수리할 것인가, 아니면 결국 교체할 것인가? 어떤 것이 최선의 행동인지에 대해 결정을 해야 할 것입니다.
그것은 로케이션, 로케이션, 로케이션입니다.
오래된 부동산업계의 진언에 따르면 위치의 중요성이 임대 부동산에 적용될 때 흥미롭게 전환된다고 합니다. 가장 높은 가치평가를 받는 최고의 장소는 잠재적으로 최악의 현금 유동성을 가질 수 있는 곳이라고 말합니다.
왜 그런가요? 투자자들은 현금 유동성과 가치평가 두 가지 방법으로 수익을 올릴 수 있습니다. 일부 지역에서는 투자자들이 서서히 가치평가가 내려가는 것에 대한 보상을 위해 현금 유동성이 더 높은 것을 원할 수 있습니다. 그러나 투자자들이 한 지역이 상당히 높이 평가될 것으로 예상한다면, 그들은 그러한 절상을 즐기기 위해 현금 유동성의 일부를 기꺼이 포기할지도 모릅니다. 결과 : 가치 평가액이 임대료 증가율을 앞지르고, 주택은 비교적 낮은 현금 유동성을 산출하면서 가치가 오릅니다.
해결책: 재산세와 보험에 가입된 후에도 60세가 되어 다 갚을 때까지 소유하고 있다면, 사회보장 소득의 두 배가 될 것입니다.
핵심
임대 부동산은 사업적으로 접근하면 훌륭한 투자가 될 수 있습니다. 그러나 투자하기 전에 자신이 무엇을 하려고 하는지에 대해 가능한 한 많이 이해하고 싶을 것입니다. 부동산으로 소극적인 월 소득을 창출한다는 매력이 큰 반면, 그 수입이 계속 흘러가도록 하기 위해서는 종종 많은 노력이 필요하다는 것을 기억해야 합니다.