경쟁이 심한 셀러 마켓에서 선택의 여지가 없는 바이어를 보호하기 위해 에이전트들의 역할이 더욱 중요
작년도 마찬가지였고 올 한 해는 더더욱 강한 셀러 중심의 마켓으로 움직였다. 대부분 아주 무리하게 높은 가격이 아니라면 마켓에 내놓으면 복수의 오퍼로 오버가 되는 경우가 일반사였고 계약의 조건 역시도 셀러가 원하는 대로 다 맞추며 묻지도 따지지도 않고 사야하는 상황이 지속되어 왔다. 이것은 내년에도 올해처럼은 아니겠으나 매물부족 현상이 크게 나아지지 않는 한 어느 정도는 당분간 예상해야 할지도 모른다.
사겠다는 바이어는 넘쳐나는데 팔 매물은 턱없이 부족하고 렌트는 계속해서 오르는데 바이어는 언젠가는 내릴 거라고 기다려 왔다가도 그때라도 샀으면 좋았으련만 하고 속이 쓰리다. 그래도 이자가 아직은 여전히 낮고 하니 다운페이가 준비되고 인컴이 융자를 얻는 게 가능하다면 지금이라도 사자고 나서는 바이어들에게 이번 호에서는 이러한 상황 가운데 집을 사는 과정에서 알고 있어야 할 사항들을 숙지시켜 드리고자 한다.
- 오퍼 경쟁이 뜨거울 때 컨틴전시(조건 사항)를 일부나 심할 때는 모두 없애는 것이 작년부터 이어져오고 있다. 이것은 계약에 있어 미리 본인에게 기본적으로 주어지는 캔슬 할 수 있는 권리를 포기하겠다는 것을 의미한다.
인스펙션 컨틴전시를 없애면 이 집에 있는 하자나 보수를 할 사항들을 시비 걸지 않겠다는 뜻이고 감정 컨틴전시를 없애면 설혹 이 집이 감정가가 모자라게 나와도 다 감당하고 문제 삼지 않겠다는 것. 만일 감정가가 만불이 모자라게 나왔고 다운페이가 20프로 이하인 경우를 보자.
집값의 80프로 융자를 받는 경우라면 감정가에서 모자라는 만불의 80프로인 8천불을 융자액에서 더 빼고 그만큼 추가로 다운페이를 메꿔야 하는 상황이 생긴다. 그러므로 오퍼를 쓸 때 경쟁에서 이기기 위해 무리하게 가격을 올려서 쓴다면 이 집의 감정 예상가를 에이전트가 조사해서 추가 다운페이가 가능할지에 대하여 바이어와 상의를 하고 움직이는 것이 필요하다. 이보다 더 주의해야 할 상황은 모든 컨틴전시를 없애고 들어가는 것이다. 한마디로 바이어는 절대적으로 불리한 위치에 서야한다.
모든 컨틴전시가 없는 상황에서 정말 불가피하게 캔슬을 할 수밖에 없다면? 바이어는 이니셜 디파짓을 포기해야하는 궁지에 몰리게 되는 것이다. 그러므로 컨틴전시는 에이전트가 바이어에게 충분히 설명을 하고 전문가로써 가이드해야만 한다. - “As-is” 에 대한 이해가 필요하다. 프라퍼티를 있는 그대로 사겠다는 의미인데 우리가 사용하는 계약서 폼은 기본적으로 이러한 내용을 이미 안고 있다. 하지만 에스크로를 열고 인스펙션을 한 후에 바이어는 중요한 하자나 보수가 필요한 부분에 대해 보수 요청이나 크레딧을 달라고 협상을 시도하게 되는데 만약 인스펙션 컨틴전시를 다 없애고 들어간 경우라면 좀 더 한 단계 더 단단하게 바이어는 이 프라퍼티를 있는 그대로 사겠다고 약속을 하는 셈이다. 그러므로 이러한 부분 역시 에이전트가 사전에 충분한 설명을 하고 바이어가 동의하는지에 대한 확인을 하여야 하며 또 조언과 가이드가 큰 역할을 하겠다.
이처럼 불리한 조건으로 집을 사야하는 시기에 특히 에이전트는 고객을 보호하는데 더욱 세심한 신경을 써야하고 전문성을 발휘해야 할 필요가 있다.
그러므로 에이전트를 잘 선택하고 믿고 그리고 협조를 해주시면 어려운 마켓에서도 좋은 집을 구입하시는 것이 한층 더 부드럽고 쉽게 진행될 것이다.
윤 킴 – 브로커/대표 Direct: 661.675.6000
Seeders Investment, Inc.