요즘처럼 금리가 오르내리고 경제가 불안정한 시기에도 꾸준히 주목받는 재테크 방법 중 하나는 임대 부동산 투자입니다. 그런데 많은 분들이 투자용 부동산 구입을 고려하면서도 소득 증빙의 어려움 때문에 좌절하곤 합니다. 특히 자영업자나 1099 수입자처럼 세금 보고상 순이익이 적게 나오는 경우, 전통적인 융자 방식으로는 투자용 주택 구매가 쉽지 않습니다. 이럴 때 고려해볼 수 있는 것이 바로 DSCR 대출입니다.
DSCR 대출이란?
DSCR대출은 Debt Service Coverage Ratio의 약자로, 쉽게 말하면 해당 부동산의 예상 임대 수익이 대출 상환금액을 얼마나 커버할 수 있는지를 기준으로 심사하는 대출입니다. 즉, 개인의 소득이 아닌 부동산 자체의 수익성을 보고 대출 여부를 결정합니다.
DSCR 공식
DSCR = 월 예상 임대 수익 ÷ 월 모기지 총 상환액(PITI)
예: 예상 월 임대 수익이 $2,000이고, 월 모기지 상환금이 $1,800이라면 DSCR은 1.11입니다. 대부분의 모기지은행은 DSCR 1.0 이상을 선호하지만, 0.75~0.99까지도 가능한 상품이 점점 늘고 있습니다.
누가 DSCR 대출에 적합할까?
•자영업자나 프리랜서처럼 세금 보고 수입이 낮은 투자자
•은퇴자 중 연금 외에 수입 증빙이 부족한 분들
•단기간 내에 복수의 투자용 부동산을 빠르게 늘리고자 하는 분
•법인 명의(LLC)로 부동산을 구입하려는 경우
DSCR 대출의 장점
- 소득 증빙이 필요 없다
세금 보고서, W-2, 급여 명세서 등이 필요 없습니다.
렌트 예상금액 (Rent estimate)만 있으면 심사가 가능합니다. - 빠른 승인과 클로징
서류가 간단하므로 일반 대출보다 빠르게 클로징 가능하며, 투자자 입장에선 매입 경쟁에서 유리합니다. - LLC 명의로도 가능
DSCR 대출은 법인 투자자에게도 열려 있으며, 개인 자산과 분리해 리스크 관리가 용이합니다. - 포트폴리오 확장에 유리
본인의 DTI (총 부채 대비 소득 비율)를 사용하지 않기 때문에, 복수의 투자 부동산 구입이 비교적 자유롭습니다. 고려해야 할 단점 - 금리가 일반 대출보다 높다
DSCR 대출은 리스크를 반영해 금리가 일반 주택 융자보다 약간 높게 책정됩니다. - 다운페이먼트 조건이 더 엄격
보통 20~25% 이상의 다운페이먼트가 필요하며, 크레딧 점수 조건도 있습니다. (일반적으로 660점 이상 권장) - 렌트가 충분하지 않으면 승인 불가
대출 심사는 해당 지역 평균 렌트와 부동산 가치에 매우 민감합니다.
즉, 예상 렌트 수익이 낮으면 대출 승인 자체가 어려울 수 있습니다.
결론: 현명한 투자자에게 DSCR은 좋은 기회!
DSCR 대출은 자신의 소득 대신 부동산 수익성을 기준으로 융자를 받을 수 있는 혁신적인 투자용 대출 방식입니다. 특히 자영업자, 은퇴자, 또는 빠른 포트폴리오 확대를 원하는 분들에게는 현실적인 솔루션이 될 수 있습니다. 하지만 모든 지역, 모든 부동산에 적용되는 것은 아니기 때문에, 렌트 분석 및 손익 시뮬레이션을 통해 충분히 검토한 뒤 전문가와 함께 접근하는 것이 좋습니다. 장기적이고 안정적인 투자수익을 위해서 DSCR 프로그램은 유용한 선택이 될 수 있습니다.
투자 포트폴리오를 재구성하고 임대수익 창출을 고려한다면 전문가와 상담 후 결정하는 게 현명합니다.
문의) Kevin Oh, MLO SR. Loan Officer
O. 818-287-0207 C. 213-219-2688